مسائل حقوقی دارای پیچیدگی ها و ظرافت های زیادی می باشد، به نحوی که هر یک از کارشناسان حقوقی و وکلا تنها می توانند در یک یا چند حوزه از آن ها تخصص داشته باشند. یکی از پیچیده ترین دعاوی موجود در دادگاه ها، به دعاوی املاک مربوط می شود. در این خصوص، یکی از مشکلاتی که برخی از افراد در امور ملکی با آن رو به رو می شوند و عموما برای مالکان دردسر ساز می شود، روبرو شدن با کسانی است که بدون داشتن مجوز قانونی و یا رضایت مالک، ملک را به تصرف خود در می آورند که این موضوع در قانون مدنی ایران با نام تصرف عدوانی شناخته می شود.
تصرف عدوانی چیست؟
مطابق با ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت وی مال غیر منقول را از تصرف او خارج کرده است و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید. به عنوان مثال اگر فردی، بدون رضایت مستاجر یا مالک، ملک او را تصرف کند، به این کار تصرف از نوع عدوانی گفته می شود. در شرایط دعوی تصرف عدوانی صرف داشتن سابقه تصرف بر ملک کافی می باشد، اما در دعوای خلع ید ثابت کردن مالکیت فرد، ضروری می باشد. اگر شخصی، حق دیگری را پایمال کند، به مجازات قانونی دچار می شود. لازم به ذکر است که دادگاه در این شرایط فقط تصرف قبلی را در نظر می گیرد و فرقی نمی کند که در این دعوا شما مالک هستید یا مستاجر.
✔نکته مهم: بهتر است به این نکته توجه داشته باشید که تصرف عدوانی فقط در رابطه با اموال غیر منقول صادق است. بنابراین اگر شخصی به صورت عدوانی اموال منقول مانند اتومبیل فرد دیگری را تصرف کند و از دست وی خارج نماید، شامل تعریف ماده 158 نخواهد شد.
انواع تصرف عدوانی:
تصرف عدوانی به دو دسته کلی تقسیم بندی می شود که بسته به وجود شرایط می توان نسبت به متصرف در دادگاه صلاحیت دار طرح دعوی حقوقی و کیفری نمود.
•تصرف عدوانی کیفری:
مراجع این دعوا، دادگاه کیفری دو و دادسرا می باشد. تصرف عدوانی کیفری به این حالت است که، در صورت اثبات اتهام تصرف برای فرد متصرف علاوه بر رفع تصرف و اعاده وضع به حالت سابق، مجازات حبس نیز وجود خواهد داشت. بنابراین این تصرف دارای شرایطی است و در صورت طرح دعوای تصرف کیفری و ثابت نمودن آن، برای تصرف کننده مجازات در پی خواهد داشت، که مجازات فرد متصرف طبق مبنای ماده 690 قانون مجازات اسلامی عبارت است از:
•اعاده وضع به حالت سابق
•رفع تصرف
•یک ماه تا یک سال حبس
•تصرف عدوانی حقوقی:
مراجع این نوع دعوا نیز دادگاه عمومی حقوقی می باشد. در طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی، رای صرفا به رفع تصرف داده خواهد شد و مجازاتی برای متصرف اتفاق نخواهد افتاد. طرح مربوط به دعوای تصرف عدوانی به شکل حقوقی در شرایط زیر متصور می باشد:
• فرد متصرف سابقه تصرف نداشته باشد. یعنی فردی که با غلبه و قهر ملک خواهان را تصرف کرده، پیش از این در ملک تصرف شده، سابقه تصرف نداشته باشد.
• تصرف به نحو عدوان صورت گرفته باشد: به این معنی که با قهر و زور و غلبه باشد.
• موضوع مربوط به مورد اختلاف و تصرف مال غیر منقول مانند ملک یا زمین باشد.
• شخص مدعی دعوای تصرف ( یعنی خواهان دعوی) دارای سابقه تصرف باشد. یعنی به صورتی که قبل از تصرف ملک به واسطه فرد متصرف در آن ملک سکونت و تصرف داشته باشد. عموما مبنای سابقه این تصرف عرفی می باشد و می تواند اعم از مدت کوتاه یا طولانی و بلند باشد.
یکی از تفاوت های میان تصرف حقوقی و کیفری این است که در دعوای کیفری باید سوء نیت مجرم ثابت شود، در حالی که در دعوای حقوقی نیازی به این کار نیست.
رسیدگی، صدور رای و شکایت در این نوع دعاوی بصورت زیر انجام می شود:
• مطابق ماده 177 قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان در نوبت رسیدگی قرار نمی گیرند و رسیدگی خارج از نوبت خواهد بود.
• رعایت اصل تناظر در این دعواها ضروری می باشد. یعنی هر دو طرفای دعوا، حق دفاع در برابر همدیگر را دارند.
• در دادگاه لازم است تصرف قبلی خواهان و تصرف عدوانی خوانده احضار شوند.
• در این میان شخص ثالثی که خود را ذینفع می داند، اجازه دارد وارد شود.
• به محض صدور حکم، حکم سریعا اجرا می شود و تصرف باید به سرعت رفع شود.
• تجدید نظرخواهی در این مورد برخلاف سایر دعاوی، مانع اجرای حکم نمی باشد.
تفاوت های تصرف عدوانی کیفری و حقوقی در چیست؟
• در این نوع تصرف نیازی نیست حتما مالک قبلی مال پیدا شود و این مالکیت را ثابت کرد؛در واقع احراز هویت مالک و مالکیت آن بر ملک در تصرف عدوانی حقوقی امر مطرحی نیست و این در حالی است که در تصرف عدوانی کیفری این امر یکی از لازمه‌های اجراست.
• رکن روانی، مسئله‌ای است که تاثیر زیادی در اثبات تصرف عدوانی حقوقی دارد؛ رکن روانی تصرف بدین معناست که این نکته باید برای دادگاه مشخص باشد که آیا متصرف از مالکیت فرد دیگر بر ملک اطلاع داشته یا خیر. برای مثال ممکن است شما مالی را خریداری کرده باشید و پس از خرید اتهام تصرف عدوانی به شما وارد شده باشد در صورتی که شما اصلا اطلاعی از عدم مالکیت فروشنده بر ملک مذکور نداشته‌اید.
• تصرف حقوقی با دادخواست حقوقی مطرح می‌شود اما برای طرح تصرف کیفری نیازی به دادخواست حقوقی نیست و صرف شکایت کیفری برای تعقیب جزایی متهم و صدور حکم رفع تصرف کافی است.
• دعوای تصرف عدوانی با طرح دادخواست قابل پیگیری است اما برای دعوای تصرف عدوانی کیفری حتما باید شکایت کیفری صورت گیرد و دیگر نیازی به ارائه دادخواست نخواهد بود.
شروط تحقق دعوای تصرف عدوانی ؟
بر اساس ماده 158 قانون مدنی، برای تحقق دعوای تصرف عدوانی چندین شرط باید برقرار باشد. از جمله این ظرایط می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
• قابلیت اثبات سابقه تصرف در ملک مورد دعوا توسط خواهان دعوا:
در واقع کسی که در دعوای تصرف عدوانی مدعی است باید بتواند اثبات کند که پیش از تصرف عدوانی در ملک تصرف و مالکیت داشته است.
• قابلیت اثبات عدم سابقه تصرف خوانده:
در واقع باید بتوان اثبات کرد که مالکیت خواهان و شخص غاصب و متصرف پیش از مالکیت و تصرف مالک اصلی ملک نبوده است.
• غیرمنقول بودن مال مورد دعوا
• قابلیت اثبات عدوانی بودن تصرف:
در قانون عنوان «بدون رضایت» تاییدی بر عدوانی بودن تصرف است. در واقع اگر بتوان اثبات کرد که تصرف در مال غیرمنقول بدون رضایت مالک یا متصرف قانونی ان بوده است، امکان برنده شدن در دعوای تصرف عدوانی نیز وجود دارد.
مهلت شکایت تصرف عدوانی؟
قانون مقرراتی خاصی برای زمان شکایت از تصرف عُدوانی تعیین کرده که بسته به شرایط و وضعیت مالک تعیین می‌شود.
در صورتی که مالک ملک غیرمنقول به‌عنوان فرد متضرر، پس از یک سال اقدام به شکایت و اقدامات حقوقی نکند، از داشتن حق شکایت کیفری محروم می‌گردد.
اگر مالک اصلی به دلیل اقدام‌های متصرف نتواند در زمان مشخص شده شکایت کند، زمان شکایت از تاریخی محاسبه می‌شود که موانع او برطرف شده‌اند و امکان اقدام قانونی فراهم شده است.
همچنین، اگر مالک اصلی مال در قید حیات نباشد، هر یک از وراث او می توانند تا زمان 6 ماه از تاریخ وفات مالک اصلی، از فرد متصرف شکایت کنند و اقدامات حقوقی لازم را انجام دهند.
توجه داشته باشید که این مهلت‌ها ممکن است بسته به مقررات و قوانین مختلف در هر کشور یا منطقه، متفاوت باشند.
در چه مواردی امکان رد شدن دادخواست رفع تصرف عدوانی وجود دارد؟
• در مواردی دعوای تصرف عدوانی از سوی دادگاه رد خواهد شد. در ادامه به اختصار به برخی از این موارد خواهیم پرداخت.
در صورتی که قردادی فی مابین متصرف و مالک ملک باشد، شکای تصرف عدوانی رد خواهد شد. چرا که در این صورت مسئله خلع ید مطرح خواهد بود.
• وجود مالکیت رسمی و قانونی خواهان، دلیلی بر اثبات تصرف عدوانی خواهد بود اما ارائه سند مالکیت به تنهایی برای اثبات تصرف عدوانی کافی نیست و در صورت عدم وجود ادله کافی برای اثبات تصرف عدوانی، ادخواست آن رد خواهد شد.
• حقوق‌دانان معتقدند که دعوای بین مالک و مستاجر از نوع دعوای تصرف عدوانی نخواهد بود و بدین گونه است که در صورت مطرح شدن، توسط دادگاه رد خواهد شد مگر اینکه مدت زمان رسمی قرارداد به پایان رسیده باشد.
مجازات جرم تصرف عدوانی؟
طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی اگر شخصی تصرف عدوانی یا ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت برای ملک یا مال شخص دیگری داشته باشد، به یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌شود و دادگاه موظف است رفع تصرف عدوانی انجام دهد.
این دعوا از دعاوی غیرمالی به شمار می‌رود و خواهان موظف است هزینه ثبت دعاوی غیرمالی را بپردازد. این هزینه هر سال از سوی قوه قضاییه تعیین می‌شود.
تفاوت های دعوای تصرف عدوانی و خلع ید ؟
• در دعوای خلع ید، دعوا بر سر مالکیت و تصرف غیرقانونی مال غیرمنقول است. در واقع در دعوای خلع ید مالک باید اثبات کند که مالک ملک مورد دعوا است و فرد دیگری به زور در آن ملک تصرف غیرقانونی کرده است. اما در دعوای تصرف عدوانی، دعوا بر سر سابقه تصرف است. در واقع در دعوای تصرف عدوانی، مالکیت دیگر مطرح نیست و به عنوان ادله اصلی برای رسیدگی به این دعوا مطرح نخواهد بود. بلکه سابقه تصرف بیشتر و امکان اثبات آن دال بر اثبات تصرف عدوانی است. یعنی در دعوای تصرف عدوانی سابقه تصرف خواهان مهم است نه مالکیت او.
• دعوای خلع ید در خصوص مال منقول و همچنین مال غیرمنقول مطرح می‌شود؛ در صورتی که دعوای تصرف عدوانی تنها قابلیت مطرح شدن برای اموال غیرمنقول را دارد.
در دعوای خلع ید، صدور رای نهایی و قطعی لازمه ی اجرای حکم است اما این مسئله در مورد تصرف عدوانی صادق نیست.
• در دعواهای حقوقی، امکان رسیدگی خارج از نوبت نیز وجود دارد و از آنجا که دعوای خلع ید، دعوایی حقوقی نیست این امکان برای خلع ید فراهم نخواهد بود.
• دعوای خلع ید، دعوایی مالی است و هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت ملک تعیین خواهد شد اما دعوای رفع تصرف عدوانی دعوایی غیرمالی است و هزینه ای به مراتب کمتر از خلع ید خواهد داشت.
تصرف عدوانی در ملک مشاع چگونه است؟
تصرف عدوانی در ملک مشاع به معنای اشتغال غیرمجاز به بخشی از ملک مشترک توسط یکی از مالکین بدون رضایت دیگر مالکین است. به عبارت دیگر، یکی از مالکین بخشی از ملک مشترک را به طور غیرقانونی تصرف کرده و از آن بهره برداری میکند. در حالی که دیگر مالکین اجازه نداده اند یا رضایت ندارند.
در صورت وقوع این تصرف در ملک مشاع، مالکین می‌توانند با اقدام به شکایت از رفع تصرف عدوانی خواستار شوند. دادگاه در این مورد با بررسی مدارک و شهادت‌ها، اقدام به رفع تصرف غیرقانونی میکند و به مالکین حقوق احتمالی خود را برای استفاده از بخش مشترک ملک بازمی‌گرداند.
برای جلوگیری از پیشامد دوباره این مسئله می‌توان رفع تصرف عدوانی کرده و در نهایت درخواست افراز ملک مشاعی را داشت.
تصرف عدوانی مستاجر؟
یکی از مسائلی که به کرّات رخ می دهد این است که مستاجرین از تصرفات صاحب خانه در ملک خود ناراضی هستند. این مسئله ممکن است برای بخش های متفاوتی از ملک صورت بگیرد. اما در هر شرایطی بهتر است بدانید که اگر مالک بدون رضایت مستاجر، اقدام به تصرف ملک بنماید، می توان دعاوی را علیه مالک اقامه کرد و این مسئله ربط چندانی به مالکیت او ندارد چرا که همان طور که در ابتدای متن هم ذکر کردیم، مالک بودن اصل مهمی در این دعاوی است و اصل بر متصرف سابق ملک خواهد بود.
تصرف عدوانی پارکینگ؟
یکی از رایج ترین دعاوی مربوط به تصرف پارکینگ ساختمان ها مربوط می‌شود. بارها دیده ایم که مالک علی رغم رضایت مستاجر بخشی از پارکینگ را به تصرف خود در آورده و از آن استفاده می کند. در صورتی که پارکینگ هم جزوی از موارد مستاجره باشد، مستاجر می تواند بنا بر حقوق خود، اقدام به ارائه دادخواست نماید.
مزایای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی؟
• دعوای رفع تصرف عدوانی مزیت‌های زیادی دارد. اگر شما قصد دارید در مورد مال‌های خود از این مزایا استفاده کنید گروه دادارمنش با وکیل مجرب در تهران در خدمت شماست.
اولین مزیت در این دعوا این است که نیازی به وجود مالکیت نسبت به ملک در تصرف نیست.
• برخلاف دعاوی خلع ید این دعوا به شکل غیر مالی بوده و هزینه دادرسی آن بسیار کم است.
• طبق ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی، تجدید نظر خواهی در مورد رای دادگاه قابل اجرا نیست و بعد از اینکه دادگاه رای قطعی خود را صادر کرد فورا اجرایی خواهد شد.
• طبق ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی که در این موارد هستند خارج از نوبت و بدون تشریفات آیین دادرسی رسیدگی می‌شوند.
روند تقدیم دادخواست تصرف عدوانی و رسیدگی به آن چگونه است؟
برای آغاز روند رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی کافی است که دادخواست یا شکایت خود را به تناسب حقوقی یا کیفری بودن نحوه طرح دعوا، به دادگاه محل استقرار ملک مورد دعوا ارائه کنیم. پس از تایید شدن آن توسط دادگاه مورد نظر، باید منتظر تعیین وقت دادرسی به شکایت خود باشیم تا باقی مراحل پیگیری را دنبال کنیم.
دعوای تصرف عدوانی را از راه حقوقی یا کیفری مطرح کنیم؟
• در دعوای حقوقی تصرف عدوانی دیگر نیازی به اثبات مالکیت نخواهد بود. صرفاً اثبات اینکه ملکی را که به مدت یک سال در تصرف ما بوده را از دستمان خارج کردند کافی است.
• ابتدا باید به اسناد و مدارک خود توجه کنید، اگر دلایل محکمی برای اثبات مالکیت شما وجود داشته باشد، بهتر است دعوای تصرف عدوانی را به صورت کیفری مطرح کنید
• هم در تصرف عدوانی کیفری و هم در تصرف عدوانی حقوقی خواهان صرفا مالکیت ملکش را می‌خواهد و تنها به دنبال دریافت خسارت و جبران آثار مالی و اجرت‌المثل ایام تصرف و … است و خواستار مجازاتی برای خوانده نیست. پس در هر دو دعوا، مسائل مطرح شده مهم هستند و نه مجازات فرد.
• معمولا روند رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی کیفری بسیار کمتر از حقوقی است.
سایر نکات رسیدگی به شکایات در دعوای تصرف عدوانی ؟
• تصرف عدوانی یک جرم است:
این نوع از تصرف از جمله جرایمی است که متهم به آن می‌تواند با مجازات کیفری مواجه شود. این جرم به معنای استيلای مالکیت یا حقوق مالکیت دیگران بدون مجوز قانونی یا بدون رضایت صاحبان آن است.
• حق رفع تصرف:
شخص مالک یا مختصر می‌تواند در صورت تصرف عدوانی بر ملک خود یا حقوق مالکیتی که به او اختصاص داده شده، حق رفع تصرف را داشته باشد و از دادگاه خواستار بازگشت مالکیت به وضعیت قبلی شود.
• اثبات تصرف عدوانی:
برای رسیدگی به دعوی تصرف عدوانی، باید تصرف عدوانی و وقوع آن اثبات شود. شاکی باید مدارک و شهادت‌های مورد نیاز را ارائه دهد تا دادگاه بتواند به موضوع پرداخته و تصمیم بگیرد.
سوالات متوادل❔
▪️تصرف عدوانی چیست؟
تصرف عدوانی یعنی مال غیر منقولی را که شخص در آن سابقه تصرف دارد با زور و قهر و غلبه از ید او خرج و تصرف نمود .
▪️انواع تصرف عدوانی چیست؟
بر مبنای قانون تصرف عدوانی دارای انواع حقوقی و کیفری بوده که برای تحقق هریک وجود شرایط خاص آنها ضروری است .
▪️ تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چیست؟
بر خلاف تصرف عدوانی که صرف اثبات سابقه تصرف برای طرح دعوای تصرف کافی است در خلع ید صرفا مالک مال می تواند اقدام به طرح دعوا بپردازد همچنین این دو دعوا دارای تفاوت های دیگری بوده که در متن مقاله ارائه شده است.
مزایای داشتن وکیل⚖
وکیل به واسطه دانش و تجربه‌ای که دارد به شما کمک میکند و مانع تضییع حقوقتان می‌شود.
شما با همراهی یک وکیل می‌توانید به خوبی در مورد پرونده تصمیم بگیرید و اقدام لازم را انجام دهید.
در برخی موارد سهل‌انگاری و تعلل در تصمیم‌گیری موجب ورود خسارت‌های جبران‌ناپذیری می‌شود.
حضور و راهنمایی‌های یک مشاوره حقوقی و وکیل مجرب به احقاق حقوق شما کمک میکند.
وکیل رضا بهروز با مشاوره تلفنی در تمامی ساعات شبانه روز شما را به بهترین نحو ممکن یاری میکند. 09128892520📞
