جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی چیست؟ بموجب ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب1374/03/31 و بند (د) ماده یک آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۶ هرگونه اقدامی که مخالف با تداوم و بهره برداری و استمرار استفاده از اراضی زارعی و باغات گردد، به منزله تغییرکاربری است. که بموجب قانون حفظ کاربری مصوب ۱۳۷۴ و اصلاحیه آن به تاریخ 1385/08/01 تغییر کاربری جرم انگاری شده است. که بر حسب زمان وقوع جرم تغییر کاربری و تکرار جرم، پرداخت عوارض، جزای نقدی، قلع و قمع بنای غیرمجاز، حبس تعزیری قابل اعمال است.
نکات مهم قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها:
• قانون فوق شامل اراضی زراعی و باغ های واقع در حریم شهرها نیز می باشد. با این توضیح که اگر زمین زراعی یا باغی در محدوده شهر نیز قرار گرفته باشد تغییر کاربری آن امکان پذیر نیست مگر در برابر مواردی که قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مقرر نموده است.
• تغییر کاربری و احداث بنا در اراضی و باغها واقع در حریم شهرها نیازمند اخذ دو مجوز است یک مجوز از کمیسیون تشخیص موارد ضروری دائر بر ضرورت تغییر کاربری و یک مجوز از شهرداری پروانه ساخت و ساز.
• اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب از مقررات این قانون مستثنی میباشد.
• در صورتی که مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.
• ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیئت ها مکلف اند در مورد تفکیک ، افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغها واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها بدوا از اداره جهاد کشاورزی مربوط استعلام لازم را معمول و نظر مرجع مذکور را اعلام نمایند.
• در صورت تشخیص دادگاه صالحه مبنی بر تخطی کارکنان دولت و یا شهرداری از مقررات این قانون اولا مجوزهای صادره را ابطال و ثانیا مرتکبین را برای بار اول به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی و باغ ها و قیمت روز زمین با کاربری جدید و در صورت تکرار مرتکب علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهری محکوم می نماید.
• احداث گلخانه ها ، دامداریها، مرغداری ها ، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود.
• طبق ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی و باغ ها در صورتی که مجوز تغییر کاربری هم داده شود پرداخت عوارض لازم است ولی در دو مورد معافیت وجود دارد.
انواع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها؟
مطابق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها به 3 نوع تقسیم می شود: نوع اول آنکه بیشتر تاکید مقنن نیز بر این نوع بوده است، تغییر کاربری موضوع تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ کاربری و یا همان تغییر کاربری ضروری است. علت نام گذاری این نوع تغییر کاربری به تغییر کاربری ضروری، این است که جهت تغییر کاربری ابتدا موضوع، ضرورتاً باید در کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری یا همان کمیسیون تغییر کاربری ضروری مطرح گردد. چنانچه کمیسیون مزبور با اجرای طرح موافقت کند، ابتدائاً مجری طرح باید 80 درصد قیمت روز زمین با احتساب کاربری جدید را جهت تغییر کاربری پرداخت و پس از آن اقدام به تغییر کاربری مطابق موضوع طرح نماید.
تغییر کاربری نوع دوم، موضوع تبصره 4 الحاقی به ماده 1 قانون حفظ کاربری مصوب 1385 است. با توجه به اینکه جهت اجرای این نوع از تغییر کاربری ها اخذ مجوز از کمیسیون تغییر کاربری ضروری و بالتبع پرداخت عوارض ضرورتی ندارد، از آن به تغییر کاربری غیر ضروری یاد می شود، چرا که با وصف وابسته بودن مصادیق تغییر کاربری غیر ضروری به بخش کشاورزی، ضرورتی جهت طرح موضوع در کمیسیون تغییر کاربری ضروری وجود ندارد. و پرداخت عوارض لازم نیست و هر آنچه مشمول عنوان تغییر کاربری ضروری نباشد، طبق کاربری غیر ضروری خواهد بود.
نوع سوم از تغییر کاربری،تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده 3 اصلاحی قانون حفظ کاربری مصوب 1385 است. به موجب دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیر مجازموضوع ماده 10رقانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 01/08/1385 مجلس شورای اسلامی (موضوع ماده 11تصویب نامه شماره 59879 ت 37110ه مورخ 1386/04/19، اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زراعی و باغها موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره ی 1 ماده 1 ویا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب بهره برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی میگردد:
• برداشتن یا افزایش شن وماسه
• ایجاد بنا و تاسیسات
• خاکبرداری و خاک ریزی
• گودبرداری
• احداث کوره آجر و گچ پزی
• پی کشی
• دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی
• ایجاد سکونتگاه های موقت
• استقرار کانکس و آلاچیق
• احداث جاده و راه
• دفن زباله های صنعتی
• رها کردن پساب ها و تغییر به اراضی زراعی و فعالیتهای غیر کشاورزی
• سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق
• مخلوط ریزی و شن ریزی
• احداث را آهن و فرودگاه
• احداث پارک و فضای سبز
• پیست های ورزشی
• استخر های ذخیره اب غیر کشاورزی
• احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف
• محوطه سازی(شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه)
• صنایع تبدیلی و تکمیلی غذایی و طرح های موضوع تبصره 4 فوق الذکر
• صنایع دستی
• طرح های خدمات عمومی
• طرح دعوی تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی(ملی-استانی)
ضمناً تشخیص سایر مصادیق کاربری غیر مجاز به عهده ی سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام، نظریه سازمان مذکور را استعلام و بر اساس آن عمل نماید.
مستند قانونی این جرم چیست؟
این جرم انگاری که در خصوص تغییر کاربری اراضی و باغ ها تعیین شده در ماده 3 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1374 همزمان با قانون فوق الذکر تصویب شده است.مجازات این جرم بدین شرح است: کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظرمتخلف بوده‌است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهندشد.
استثنائات تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها
• موارد مندرج در تبصره 4 ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، احداث گلخانه ها، دامداری ها،مرغ داری ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود.
همچنین به موجب رای وحدت رویه شماره ی 760 هیات عمومی دیوانعالی کشور، احداث دادمداری و سایر موارد مذکور در آن (تبصره 4 الحاقی به ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها در روستا ها با موافقت سازمان های جهاد کشاورزی و رعایت ضوابط زیست محیطی، بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود و از شمول ماده ی 3 اصلاحی قانون مذکور خارج است. البته در صورت عدم رعایت شرایط مقرر در تبصره که فوقاً به آن اشاره شد، ضمانت اجرای تخلف از شرط در قوانین مربوطه پیش بینی شده از سوی دستگاه های ذیربط در مورد متخلفین، قابل اعمال و اجراست.
• اراضی زراعی و باغ ها ی داخل محدوده روستاهای دارای طرح های مصوب (مستنداً به تبصره ی 5 ماده ی یک قانون پیش گفته)
• تغییر کاربری و اراضی زراعی و باغها قبل از تصویب قانون حفظ کاربری
نحوه استعلام وضعیت زمین چگونه است؟
اینکه منظور از کمیسیون ذکر شده در ماده 1 کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و‌شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود و‌تصمیمات کمیسیون مزبور که واجد آراء اکثریت اعضاء باشد معتبر خواهد بود و این کمیسیون موظف است ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.
مجازات جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی؟
حکم ساخت و ساز در زمین کشاورزی چیست؟ بموجب قانون حفظ کاربری مصوب 1374/03/31 مجازات تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغات، پرداخت عوارض و جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغ به قیمت روز زمین با کاربری جدید بود. اما بموجب ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری مصوب 1385/08/01 هرگونه ساخت و ساز بدون مجوز در زمین کشاورزی یا ساخت خانه باغ بدون مجوز در زمین کشاورزی مرتکب را در معرض قلع و قمع بنا و پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغی به قیمت روز زمین با کاربری جدیدی که مورد نظر متخلف بوده قرار می دهد. که در صورت تکرار این عمل مرتکب به حداکثر مجازات جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه نیز محکوم می شود .
وفق رای وحدت رویه شماره ۸۲۲ مورخ ۳۱/۰۳/۱۴۰۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی جرم آنی است و اداره جهاد کشاورزی از زمان وقوع جرم تا ۳ سال فرصت دارد تا نسبت به ثبت شکایت در مرجع قضایی اقدام نماید، در غیر اینصورت جرم مشمول مروز زمان شده و مقام رسیدگی کننده ملزم به صدور قرار موقوفی تعقیب می باشد.
لازم به ذکر است، همانگونه که بیان شد، مجازات قلع و قمع بنا در جرم تغییر کاربری در ماده ۳ اصلاحی درتاریخ 1385/08/01 به قانون حفظ کاربری اضافه شد و از تاریخ تصویب لازم الاجرا خواهد بود و لذا با توجه به عدم تسری مقررات جزائی به گذشته، تغییرکاربری غیرمجاز به قبل از تاریخ 1385/08/01 مشمول قلع و قمع بنا نخواهد بود و قبل از این تاریخ به جای ضمانت قلع و قمع بنا باید عوارض تعیینی قانون حاکم بر زمان وقوع جرم مد نظر قرار گیرد.
مرور زمان جرم تغییر کاربری غیر مجاز
رای وحدت رویه شماره 822 مورخ 31/02/1401 و با این استدلال که تداوم آثار و نتایج جرم، به معنای استمرار ارتکاب رکن مادی آن نیست، بزه یاد شده را یک جرم آنی محسوب نمود. لذا از تاریخ وقوع، مشمول مقررات عام مرور زمان تعقیب موضوع ماده 105 قانون مجازات اسلامی مصوب 1392 می شود و از آنجایی که مطابق با رای وحدت رویه شماره 759 جزای نقدی نسبی، یک جرم تعزیری درجه 7 محسوب می شود، لذا مستند به ماده 105 قانون مجازات اسلامی مرور زمان تعقیب آن سه سال از تاریخ وقوع جرم یاد شده می باشد.
نحوی احراز تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات
احراز تغییرکاربری غیر مجاز اراضی کشاورزی ، مستلزم معاینه و تحقیقات محلی و بررسی اسناد و مدارک پلاک مربوطه و عنداللزوم اخذ استعلامات مقتضی از ادارات مربوطه و ارجاع امر به کارشناسی است. که در رویه قضایی نیز به این قبیل موارد توجه می شود.
آیا قلع و قمع بنا توسط جهاد کشاورزی بدون حکم دادگاه امکان پذیراست؟
در تبصره ۲ ماده ۱۰ اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1385/08/01 مقررشده است. ((مأموران جهاد كشاورزي موظفند با حضور نماينده دادسرا و در نقاطي كه دادسرا نباشد با حضور نماينده دادگاه محل ضمن تنظيم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعيت زمين را به حالت اوليه اعاده نمايند.))
که در خصوص نحوی استنباط از این ماده دو دیدگاه متفاوت حقوقی وجود داشته و متاسفانه رویه واحد قضایی وجود ندارد.
دیدگاه اول: قائل به امکان قلع و قمع بنا از سوی ماموران جهاد کشاورزی با توجه به مجوز اعطایی در تبصره ۲ ماده ۱۰ اصلاحی هستند و به کررات در عمل هم شاهد آن هستیم. که سازمان جهاد کشاورزی در شهرهای مختلف با اخذ مجوز از دادستان ها اقدام به قلع و قمع بنا و مستحدثات اشخاص بدون حکم قضایی می نمایند.
دیدگاه دوم: با تمسک به ماده ۳ اصلاحی که به قلع و قمع بنا و مستحدثات بعنوان مجازات اشاره می نماید. با استناد به اصل ۳۶ قانون اساسی که اعلام می دارد، حکم به مجازات باید تنها از طریق دادگاه صالح باشد و نیز اینکه با قبول اختیار جهاد کشاورزی به تخریب عملا موجبات عبث شدن اختیارات و وظایف اعلامی به محاکم دادگستری و ضمانت اجراهای اعلامی در ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری خواهد گردید و نیز آرای وحدت رویه متعددی به شماره های ۷۰۷ و ۷۳۰ صادره از دیوان عالی کشور و نیز ضرورت رعایت اصل احتیاط و اصل برائت قائل به عدم امکان قلع و قمع بنا بدون حکم قضایی هستند و زمان ورود جهاد کشاورزی به موضوع قلع و قمع را پس از صدور حکم قطعی و صدور دستور اجرای حکم از سوی دادستان در جهت اجرای حکم اعلام می دارند.که قاعده جمع بین مواد قانونی و پرهیز از تسری عمل لغو به قانونگذار نیز این امر را تائید می نماید و لازم به ذکر است که اعمال قلع و قمع را بدون حکم قضایی فاقد وجاهت قانونی و موجب ضمانت اجرای کیفری می دانند.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی جرم آنی است
تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی، با عنایت به اختلاف نظرات حقوقی درخصوص آنی یا مستمر بودن جرم تغییر کاربری و صدور آرای متفاوت از شعبات محاکم کیفری، نهایتا براساس رای وحدت رویه شماره ۷۳۰ مورخ 1393/03/28 صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور جرم تغییر کاربری غیر مجاز از مصادیق جرائم آنی شناخته شده است.
درجه جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی
جرم تغییر کاربری غیر مجاز از جرائم آنی است و با توجه به مجازات های تعیینی در مقررات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و اختلاف نظرات متفاوت حقوقی درخصوص اینکه کدام مجازات اشد آن، نهایتا با صدور رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور تحت شماره ۷۵۹ مورخ 1396/04/20 و با توجه به مجازات جزای نقدی نسبی اعلامی در ماده ۳ اصلاحی به مجازات درجه ۷ بودن آن اعلام نظرشده است.
مجازات قطع درخت در حقوق ایران چیست؟
قطع درختان واجد ضمانت اجراهای حقوقی و کیفری از قبیل جبران خسارت،جزای نقدی،حبس و ضبط زمین بر حسب مورد است. با این توضیح که در حال حاضر ملاک قانونی جهت برخورد متخلف و براساس شدت عمل وی ماده ۶ قانون اصلاح لایحه قانونی حفظ وگسترش فضای سبز درشهرها مصوب 1387/12/14 شورای انقلاب مصوبه 1387/12/14 مجلس شورای اسلامی است.که در این ماده مقررشده است: ((هرکس درختان موضوع ماده (۱) قانون حفظ و گسترش فضای سبز را عالما و عامدا و بر خلاف قانون مذکور قطع یا موجبات از بین رفتن آنها را فراهم آورد، علاوه بر جبران خسارت وارده حسب مورد به جزای نقدی از یک میلیون ریال تا ده میلیون ریال برای قطع هر درخت و در صورتی که بیش از سی اصله باشد به حبس تعزیری از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد.
تبصره۱-در صورتی که قطع درختان از طرف مالکین به نحوی باشد که باغی را از بین ببرد و از زمین بصورت تفکیک و خانه سازی استفاده کند، همه زمین به نفع شهرداری ضبط می شود و صرف خدمات عمومی شهر و محرومین می رسد.))
پرداخت عوارض تغییر کاربری شامل چه مواردی است؟
الف) اراضی برای سکونت شخصی خود صاحبان زمین باشد تا ۵۰۰ متر (یا برای دامداری و گلخانه و هر آنچه بهینه سازی کشاورزی است).
ب) اراضی برای طرح های خدماتی باشد .
مرجع صالح رسیدگی به جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها
از آنجایی که جرم تغییر کاربری غیر مجاز یک جرم تعزیری درجه 7 محسوب می شود لذا وفق ماده 340 قانون ایین دادرسی کیفری مصوب 1392 به طور مستقیم در دادگاه مطرح می شود. لذا تحقیقات مقدماتی بزه یاد شده نیز در دادگاه کیفری 2 مورد رسیدگی قرار می گیرد و پرونده متشکله بزه یاد شده در دادسرا مورد رسیدگی قرار نخواهد گرفت.
نکات کاربردی:
• در رای وحدت رویه شماره ۷۳۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بر عدم عطف به ماسبق نشدن حکم قلع و قمع به قبل از تاریخ 1385/08/01 تاکید شده است، در رای صادره آمده است:(…با توجه به اینکه قلع و قمع بنا جزء لاینفک حکم کیفری است، نسبت به جرایم واقع شده پیش از لازم الاجرا شدن آن حاکمیت ندارد.))
• در تبصره ۲ ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، ضمانت اجرای صدور مجوزات خلاف ضوابط و مقررات قانون حفظ کاربری، ابطال مجوز اعلام نموده است، که قابلیت ابطال مجوز در هر زمان وجود دارد و حق مکتسبه ای نیز از صدور مجوز های خلاف قانون صادره برای مالک ایجاد نخواهد کرد و حمایت قانونگذار با فرض مشروعیت حق است و آرای وحدت رویه متعدد صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور به شماره های ۱۱۷ مورخ 1391/03/01 و ۲۹۷۰ مورخ 1398/10/10 نیز بر این امرتاکید نموده است.
• در صورت احداث بنا در حریم شهر، پرونده قابلیت طرح در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری و در صورت ساخت در خارج از حریم شهر موضوع قابلیت طرح در کمیسیون تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداری ها را دارا خواهد بود و در فرض صدور حکم جریمه از سوی کمیسیون های ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری ها از باب تخلفات ساختمانی، این آرا مانع از اجرای مقررات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نبوده و کماکان امکان صدور حکم تخریب و قلع و قمع بنا وجود خواهد داشت و در فرض تخریب و قلع و قمع بنا با توجه به عدم وجود بنا اخذ جریمه از سوی کمیسیون های ماده ۹۹ و ۱۰۰ که با فرض بقای ملک صادر شده است بلاوجه خواهد بود.
سوال ❔
▪️آیا نظر وزارت جهاد کشاورزی در مقام تشخیص تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها و دستورالعمل های آن نهاد برای دادگاه کیفری لازم الرعایه می باشد یا آن که دادگاه می‌تواند پس از اظهار نظر جهاد کشاورزی بر اساس تشخیص خود مبادرت به صدور حکم نماید؟
◽همانطور که در بالا بیان شد مطابق با تبصره ۲ ماده یک قانون فوق نظر وزارت جهاد کشاورزی برای دادگاه ها در حکم نظر کارشناس رسمی دادگستری می باشد و دادگاه کیفری در صورتی که نظر وزارت جهاد کشاورزی را مطابق با قانون نداند یا با اوضاع و احوال و قرائن همخوانی نداشته باشد می‌تواند نظر وزارت جهاد کشاورزی را نپذیرد.
