حکم تخلیه فوری

دستور تخلیه ملک مسکونی:

مطابق ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 بعد از انقضای مدت اجاره یا در صورت درخواست فسخ توسط مستاجر، یا در صورت درخواست فسخ اجاره از طرف موجر .

مستاجر در چه مواردی حق دارد درخواست فسخ اجاره نامه را بکند❔

(ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62، ماده 12 قانون سال 56، و قانون مدنی)

• درصورتی که ملک مسکونی وصف مورد نظر در اجاره نامه را نداشته باشد.

• در طول اجاره عیبی در ملک مسکونی بوجود آید که ملک قابلیت استفاده را نداشته باشد و رفع عیب هم ممکن نباشد.

• در صورتی که در اجاره نامه برای مستاجر با شرایطی حق فسخ گذاشته شده باشد و اون شرایط بوجود آید و مستاجر محق در فسخ می­شود.

• در صورتی که مستاجر فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ کنند.

• ملک مسکونی در حال خراب شدن باشد و تعمیر آن ممکن نباشد.

• ملک مسکونی در حال خرابی بود و برای بهداشت مضر باشد.

در چه مواردی موجر می­تواند درخواست تخلیه ملک مسکونی را بنماید❔

مطابق با ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62، موجر محل مسکونی نیز همانند موجر محل تجاری ( مطابق با ماده 13 قانون سال 56) در موارد زیر می تواند فسخ قرارداد اجاره و نهایتاً  تخلیه مستأجر از دادگاه  بخواهد :

• در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد ولی با این وجود کلا یا جزئا آن را به دیگری واگذار کند برای مثال : خانه ای را که برای سکونت خود اجاره کرده است به دیگری اجاره دهد.

• در صورتی که مستأجر محل مسکونی را اجاره کرده ولی عملا آن را در اختیار اشخاص دیگر بجز ورثه خود قرار دهد.

• در صورتی که موجر در اجاره نامه شرط کرده باشد که درصورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

• درصورتی که محل مسکونی را برخلاف منظور و جهت مقصود در اجاره نامه استفاده کند برای مثال مستأجر خانه را برای سکونت خود و خانواده­اش اجاره کند اما عملاً آن را تبدیل به کارگاه فرش کند.

• درصورتی که مستأجر تعهد کرده باشد اجاره بهاء را در مهلت مقرر پرداخت کند ولی تخلف کند.

• در صورتی موجر ملک را برای سکونت خود یا خانواده­اش نیاز داشته باشد.(ماده 14 سال 56).

مراحل تخلیه ملک مسکونی در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء یا اجرت­ المثل ملک مسکونی به چه صورت است❔

اجاره ملک مسکونی یا به وسیله سند عادی است که توسط موجر و مستاجر  و در بنگاه­های املاک معمولا منعقد می­شود و یا این که در دفاتر اسناد رسمی به طور رسمی منعقد می­شود (مطابق  بند 9 ماده 14 )

مرحله اول: در اجاره نامه رسمی موجر از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اقدام می­کند، یعنی دفترخانه به مستاجر اخطار می­کند که ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نماید.

مرحله دوم: موجر با مراجعه به اداره ثبت از طریق اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را بخواهد.

اگر دعوای تخلیه و تعمیر ملک مسکونی باهم مطرح شده باشد تکلیف چیست❔

مطابق ماده 13 قانون 62 اقامه دعوای تخلیه مانع دعوای تعمیر نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آن را رد کند به دعوای تعمیر رسیدگی خواهد نمود.

✔نکته: یکی از معمول­ترین مورد تخلیه ملک مسکونی، موردی است که مدت اجاره تمام شده و مستاجر ملک را تخلیه نمی­کند.

نحوه ی اجرای دستور تخلیه به چه صورت است❔

اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مأمور ابلاغ و اجرا می‌شود و مأمور مکلف است،دستور تخلیه را ظرف 24 ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه‌ی ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه، قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور، اقدام کند.

چنان چه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد آوری را موجر به عنوان تضمین از مستأجر گرفته باشد. اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد نزد اجرای احکام است.

در مورد اسناد درخواست صدور، اجراییه جهت تخلیه‌ی مورد رسمی اجاره اجاره از دفترخانه‌ی تنظیم کننده‌ی سند به عمل می آید. سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت در سه نسخه با قید تخلیه‌ی عین مستأجره تهیه و جهت اقدام به دایره‌ی اجرای اسناد ثبت محل ارسال میکند.

در صورت وجود هر یک از شرایط زیر، باید دعوای حکم تخلیه ثبت شود. توجه داشته باشید که در دعوای تخلیه، مهلت اجاره باید به پایان رسیده باشد.

• اگر اجاره‌نامه به صورت شفاهی تنظیم یا تمدید شده باشد.

• در صورتی که حکم فسخ قرارداد اجاره را از دادگاه گرفته باشید.

• اجاره‌نامه‌هایی که دارای 2 شاهد نباشند.

مدارک مورد نیاز برای ثبت دادخواست حکم تخلیه املاک چیست❔

برای ثبت دادخواست حکم تخلیه املاک، با مدارک زیر به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا دادگاه صلح مراجعه فرمایید:

• سند مالکیت

• اصل قرارداد اجاره

• مدارک هویتی مالک

✔نکته: در صورتی که تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی صورت گرفته، آخرین نسخه قرارداد اجاره کافیست.

✔نکته: در صورت نبودن نسخه ای از اجاره نامه، مدارک اثباتی بودن اجاره نامه الزامی است.

مراحل گرفتن حکم تخلیه چیست❔

قبل از طرح دعوای حکم تخلیه، می‌توانید به مستاجر یک اخطار کتبی مبنی بر تخلیه ملک در مدت زمان مشخص ارسال کنید. این امر می‌تواند باعث صلح و سازش گردد. اگر مستاجر تخلیه نکرد، وارد مراحل زیر شوید:

•طرح دعوی حکم تخلیه در دادگاه صلح:

تنظیم دادخواست: دادخواست تخلیه را آماده کنید و به دادگاه مربوطه ارائه دهید.

پرداخت هزینه دادرسی: هزینه دادرسی مربوط به پرونده را پرداخت کنید.

•برگزاری جلسه دادگاه:

حضور در دادگاه: در تاریخ معین به دادگاه بروید و مدارک خود را ارائه دهید.

استماع نظر قاضی: قاضی مدارک و دلایل طرفین را بررسی کرده و تصمیم می‌گیرد.

•صدور حکم بدوی:

حکم تخلیه: در صورت اثبات حقانیت، قاضی حکم تخلیه را صادر می‌کند.

ابلاغ حکم: حکم به طرفین ابلاغ می‌شود و مستاجر موظف به تخلیه ملک است.

•تجدید نظر خواهی:

زمان تجدید نظر: پس از صدور حکم تخلیه، طرفی که با حکم مخالف است (معمولاً مستأجر) می‌تواند در مدت زمان معین (معمولاً ۲۰ روز) درخواست تجدید نظر دهد.

تنظیم دادخواست تجدید نظر: دادخواست تجدید نظر باید به دادگاه تجدید نظر مربوطه ارائه گردد و دلایل اعتراض به حکم قبلی به طور واضح ذکر شود.

پیوست مدارک: تمامی مدارک و مستندات مرتبط با پرونده را به دادخواست تجدید نظر پیوست کنید.

•برگزاری جلسه تجدید نظر:

حضور در دادگاه تجدید نظر: در تاریخ مشخص شده به دادگاه تجدید نظر حاضر شوید.

استماع دلایل: قاضی دلایل طرفین را بررسی کرده و ممکن است از طرفین سوالاتی بپرسد.

•صدور حکم تجدید نظر:

حکم نهایی: پس از بررسی، قاضی تصمیم نهایی را صادر می‌کند که می‌تواند شامل تأیید، لغو یا تغییر حکم قبلی باشد.

ابلاغ حکم: حکم تجدید نظر به طرفین ابلاغ می‌شود.

•اجرای حکم:

درخواست اجرا: در صورت عدم تخلیه مستاجر، می‌توانید درخواست اجرای حکم را به دادگاه بدهید.

مأمور اجرا: ماموران اجرایی به ملک مراجعه کرده و حکم تخلیه را اجرا می‌کنند.

حکم تخلیه منزل به چه صورت است❔

دستور تخلیه ملک مسکونی اگر مدعی فسخ قرارداد در اثنای مدت قرارداد باشد، باید دادخواست فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه را به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم نماید. درخصوص املاک تجاری نیز به ترتیب فوق اقدام می شود مگر در صورتیکه مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سرقفلی داشته باشد.

سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست❔

به طور کلی تاسیس یا مکانیزمی تحت عنوان حکم تخلیه فوری در سیستم حقوقی ما وجود ندارد. بنابراین سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه همان شیوه ای است که در بالا به آن اشاره شد. درواقع برای صدور و اجرای حکم تخلیه باید تمام موارد مذکور طی شود.

با این وجود متقاضی در صورت وجود شرایط میتواند متوسل به دستور تخلیه شود که مطابق نظر قانونگذار باید به طور فوری اجرا گردد. در حقیقت سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه مربوط به گرفتن دستور تخلیه میباشد.

به طور کلی اگر دعوی و دادخواست بدرستی تنظیم و مطرح شود و با جلوگیری از فرصت سوزی و هدر رفتن وقت رسیدگی در شورای حل اختلاف، دعوی تخلیه آنقدر ها هم طولانی نخواهد بود ولی در دادگاه ممکن است تا یکسال هم به طول انجامد.

در بسیاری از مواقع منظور از حکم تخلیه فوری یا سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه، همان دستور تخلیه میباشد که در بین افراد عادی با مسامحه این مفاهیم به جای هم استعمال میشود.

چگونه باید دستور تخلیه ی فوری بگیریم❔

دستورتخلیه فوری زمانی صادر می شود که طرفین دارای قرارداد کتبی با امضای دو شاهد باشند. که در این حالت قانوناً باید ظرف یک هفته پس از تقدیم درخواست دستور تخلیه فوری صادر و اجرا شود.

مراحل و نحوه گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر به چه صورت است❔

در صورتی که شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر وجود داشته باشد، موجر می تواند برای دریافت این حکم اقدام کند. اما، علاوه بر شرایط، به منظور گرفتن حکم تخلیه فوری لازم است تا مقررات مربوط به نحوه دریافت این حکم نیز از سوی موجر رعایت گردد.

• از مراحل نحوه دریافت حکم تخلیه فوری و تخلیه ید مستاجر، موجر باید شخصا یا توسط وکیل خود، دادخواست مربوط به این دعوا را تنظیم کرده و فایل وورد این دادخواست را بر روی یک سی دی یا فلش مموری ذخیره نماید.

• لازم است تا موجر، در سامانه ثنا ثبت نام کرده و نام کاربری و کلمه عبور ورود به این سامانه را دریافت کند. لازم به ذکر است که بدون ثبت نام در سامانه ثنا امکان ثبت دادخواست، او توسط وکیل موجر، وجود نخواهد داشت.

• مطابق مقررات مربوط به نحوه دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر، همانند سایر دعاوی، موجر متقاضی تخلیه نیز باید دادخواست خود را از طریق یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، ثبت کرده و برای شورای حل اختلاف ارسال نماید.

• پس از ارجاع دادخواست، در صورتی که شرایط لازم وجود داشته و توسط شورا نیز احراز گردد، حکم تخلیه فوری مستاجر، ظرف حداکثر یک هفته صادر شده و با مراجعه مالک، به اجری احکام شورا، حکم صادره، اجرا می گردد.

✔نکته: در رابطه با نحوه دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر، به آن توجه شود، این است که در صورت درخواست مستاجر، شورا صرفا یک مرتبه و به مدت یک ماه، برای تخلیه ملک به مستاجر، فرصت خواهد داد.

نحوه اجرای حکم تخلیه به چه صورت است❔

اجرای حکم تخلیه تحت نظر اجرای احکام دادگاه و مطالق با قانون اجرای احکام انجام میگردد.

پس از آنکه رای تخلیه صادر و قطعی گردید محکوم له بایستی درخواست صدور برگ اجرایی نماید.

همزمان با صدور برگ اجراییه به محکوم علیه ابلاغ میگردد که ظرف مهلت قانونی 10 روز جهت اجرای مفاد دادنامه و حکم اقدام نماید.

ممکن است مدت زمان مذکور منقضی گردد و محکوم علیه نیز جهت اجرای حکم اقدامات لازم را انجام ندهد.

دراین صورت محکوم علیه توسط اجرای احکام دادکستری و در صورت نیاز با کمک و همکاری ضابطین دادگستری اجبار خواهد شد.

در این مرحله مستاجر را از ملک استیجاری بیرون کرده و ملک به تصرف کامل محکوم له در خواهد آمد.

حکم تخلیه فوری چقدر طول میکشد❔

همانطور که از عنوان حکم تخلیه مشخص است این حکم، به طور فوری صادر شده و اجرا می گردد.

باید به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 مراجعه نمود. بر اساس ماده 3 این قانون، در صورت درخواست موجر، مبنی بر تخلیه فوری ملک استیجاری، مرجع قضایی، موظف است تا ظرف یک هفته از درخواست، برای تخلیه ملک اقدام نماید.

لازم به ذکر است که این مدت یک هفته، تنها مدتی نبوده که باید برای گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر و اجرای آن در نظر گرفته شود چرا که پیش از ارجاع دادخواست به شورا نیز مدتی طول می کشد تا دادخواست ثبت شده توسط دفاتر خدمات قضایی، به شعبه شورا ارجاع گردد که این مدت نیز حداکثر یک هفته خواهد بود.

گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف به چه صورت است❔

مطابق با قانون جدید شورای حل اختلاف، تمام اختیارات رسیدگی به دعاوی به دادگاه صلح انتقال یافت، از این پس خواهان دعوای حکم تخلیه و دستور تخلیه در صورت نیاز به حصول صلح و سازش می تواند در دادخواست خود این موضوع را بیان نماید و دعوی برای صلح و سازش ابتدا به شورای حل اختلاف ارجاع داده شود.

تبصره ماده 15 قانون شورای حل اختلاف در این ارتباط اشعار می دارد: مقام رسیدگی‌کننده و اجراکننده و همچنین مقام ارجاع قبل از ارجاع پرونده به شعبه و ثبت آن، مکلفند قبل از ارجاع پرونده به شورا از عدم مخالفت طرفین پرونده با ارجاع پرونده به شورا اطمینان حاصل کنند و شورا قبل از شروع به رسیدگی پرونده‌های موضوع این ماده، طرف یا طرفین پرونده را از حق مخالفت با ارجاع پرونده به شورا مطلع سازد.

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری به چه صورت است❔

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری بعد از آن که دستور تخلیه صادر شد و به مستأجر ابلاغ گردید، در صورتیکه مستأجر از اجرای دستور استنکاف کند مرجع قضایی به کلانتری محل از طریق نامه اعلام می کند که نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام کند. مأمورین انتظامی موظف به اجرای دستور قضایی می باشند و مقاومت مستأجر در این خصوص تاثیری ندارد.

مدت زمان صدور حکم تخلیه چقدر است❔

مدت زمان مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه قطعی با توجه به تجدید نظر خواهی و عدم اجرای حکم، حدود 3 تا 6 ماه می باشد.

آثار حکم تخلیه فوری چیست❔

چنانچه موجر با وجود شرایط لازم برای دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر مطابق مقررات نحوه دریافت این حکم اقدام کرده و در نهایت حکم شورای حل اختلاف را کسب و آن را اجرا نماید، این حکم دارای آثار متعددی در روابط موجر و مستاجر بوده

• با صدور حکم تخلیه فوری مستاجر به علت پایان یافتن مدت قرارداد اجاره ملک فورا تخلیه شده و تحویل موجر می گردد؛ مگر اینکه مستاجر،از شورای حل اختلاف برای خالی کردن ملک درخواست مهلت کرده که باشد که در این صورت یک ماه به او مهلت داده می شود.

• پس از اجرای حکم تخلیه مبلغ ودیعه ای که موجر به حساب دادگستری واریز کرده به مستاجر داده می شود. اما در صورتی که موجر مدعی عدم پرداخت قسط یا اقساط اجاره بها بوده یا مدعی ورود خسارت به ملک از ناحیه مستاجر باشد می تواند همزمان با تودیع ودیعه به حساب دادگستری، گواهی طرح دعوای اجاره بها یا خسارت را نیز به شورای حل اختلاف ارائه کرده تا معادل مبلغ اجاره بها یا خسارت را از ودیعه کسر کند تا و به مستاجر داده نشود.

آیا توقف دستور تخلیه امکان پذیر است❔

توقف دستور تخلیه ملک مسکونی و تجاری، زمانی امکان پذیر است که دستور تخلیه از شورای حل اختلاف صادر شود اگر شخصی مدعی خلاف قانون بودن دستور باشد،می تواند با توجه به مواد 9 و 27 قانون شوراهای حل اختلاف نسبت به دستور صادره تجدید نظرخواهی و دستور توقف تخلیه نماید.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست❔

به طور خلاصه موارد زیر را میتوان تفاوتهای حکم تخلیه و دستور تخلیه ذکر نمود:

• مهمترین و بارزترین تفاوت این است که حکم تخلیه الزاما با رسیدگی قضایی و رعایت تشریفات آیین دادرسی صادر میگردد. لذا فرآیند گرفتن حکم تخلیه بسیار طولانی تر و پیچیده تر میباشد. این در حالی است که دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی قضایی و صرفا با احراز وجود شرایط قانونی توسط مرجع صالح صادر میگردد. بنابراین گرفتن دستور تخلیه در مدت زمان بسیار کمتری صورت میپذیرد و فرآیند مربوط به آن سریعتر انجام میشود. لازم به توضیح است که مرجع صالح حسب مورد میتواند شورای حل اختلاف و یا دفترخانه تنظیم کننده سند باشد.

• حکم تخلیه میتواند در خصوص سایر مصادیق واگذاری منافع نظیر صلح منافع و یا اباحه منفعت اعمال شود. این در حالی است که صدور دستور تخلیه صرفا در خصوص قرارداد اجاره مصداق داشته و در مورد باقی مصادیق واگزاری منافع قابل اعمال نیست.

• حکم تخلیه بسیار فراگیرتر و گسترده تر از دستور تخلیه بوده و شامل تمام موارد و مصادیق اجاره میشود. در حالی که دستور تخلیه تنها مخصوص قرارداد های اجاره اماکن تجاری بعد از سال 76 و اماکن مسکونی بعد از سال 62 و بدون وجود حق کسب و پیشه و سرقفلی میباشد.

• حکم تخلیه قابلیت تجدیدنظر خواهی و اعتراض دارد که همین موضوع نیز یکی از دلایل طولانی شدن فرآیند دادرسی در این مورد است. اما برخلاف آن دستور تخلیه قابل درخواست رسیدگی تجدیدنظر نیست لذا امکان اطاله دادرسی توسط خوانده در این خصوص وجود ندارد.

تفاوت تخلیه و خلع ید چیست❔

• ممکن است مدت قراردادی که فیمابین مالک و متصرف ملک وجود دارد منقضی شده و یا بنا به هر دلیل قانونی دیگری قرارداد فیمابین طرفین بی اثر گردد و به اتمام برسد. بدیهی است با اتمام قرارداد و یا منقضی شدن مدت قرارداد متصرف مکلف میباشد که از ملک رفع تصرف نماید. مگر اینکه قرارداد و یا توافق جدیدی بین طرفین منعقد گردد.

مضافا موردی وجود دارد که مالک بدون انعقاد هیچگونه قراردادی به متصرف اذن و اجازه تصرف در ملک خود را میدهد. این صرفا یک اذن و اجازه بوده و قراردادی فیمابین طرفین منعقد نمیگردد.

در حالت اخیرالذکر بدیهی است که مالک این اختیار را دارد که هر زمان که اراده کند از اذن و اجازه ای که به متصرف داده رجوع نموده و تخلیه ملک را بخواهد. لذا متصرف قانونا مکلف است هر زمان که مالک از اذن و اجازه خود رجوع کرد ملک را تخلیه نموده و از آن رفع تصرف نماید.

در تمامی موارد گفته شده در بالا مالک بایستی بر علیه متصرف یا متصرفین دعوی تخلیه ملک را مطرح نماید.

از طرف دیگر دعوی خلع ید مربوط به زمانی میباشد که شخصی ملک متعلق به دیگری را به صورت غیر قانونی و  غاصبانه تصرف مینماید. بدیهی است که در این موارد هیچگونه قراردادی فیمابین مالک و متصرف ملک وجو نداشته و مضافا هیچگونه اجازه و اذنی از جانب مالک به متصرف داده نشده است.

در این صورت مالک جهت رفع تصرف ملک از ید متصرف بایستی بر علیه ایشان اقدام به طرح دعوی خلع ید نماید.

• یکی دیگر از تفاوت های مهم خلع ید و حکم تخلیه این است که دعوی خلع ید صرفا در خصوص اموال غیر منقول قابل طرح میباشد.                        به عنوان مثال مالک یک خودرو نمیتواند نسبت به متصرف خودرو این دعوی را مطرح کند.

از طرف دیگر دعوی تخلیه ید میتواند هم در رابطه با اموال غیر منقول و هم در خصوص اموال منقول مطرح گردد. به عنوان مثال مالک یک خودرو که توسط شخص یا اشخاص دیگر تصرف شده میتواند بر علیه متصرف یا متصرفین دعوی تخلیه ید مطرح کند.

مطالبه اجور معوقه و توقیف ودیعه مستأجر به چه صورت است❔

مؤجر می تواند همزمان با تقدیم دادخواست دستور موقت، دادخواست مطالبه اجور معوقه و تأمین خواسته هم بدهد که در این صورت پس از صدور دستور تخلیه و واریز ودیعه به حساب دادگستری در اجرای قرار تأمین خواسته می تواند همان مبلغ ودیعه را توقیف کرده و پس از صدور حکم اجورمعوقه از آن مبلغ دریافت نماید.

مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه کدام دادگاه است❔

رسیدگی به اختلافات راجع به ملک مسکونی در دادگاه محل وقوف ملک انجام میشود که با توجه به قانون جدید شوراهای حل اختلاف مصوب 94 ماده 9 در بند ب دعاوی تخلیه ملک استیجاری را در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار داده است بنابراین شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک مسکونی صالح به رسیدگی می باشد. مگر اینکه در آن محل شورای حل اختلاف نباشد که مطابق اصل دادگاه محل وقوع ملک مسکونی صلاحیت رسیدگی خواهد داشت که در دادگاه و شورا به این گونه دعاوی خارج از نوبت و بدون تشریفات دادرسی رسیدگی خواهد شد.(تبصره ماده 12 سال 62).

تخلیه ی اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست و دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی تخلیه ی این اماکن است.

☑نکات مهم مرتبط با تخلیه:

• اگر یکی از طرفین و یا هر دو طرف به جای امضا، اثر انگشت خود را درج کنند، برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه خارج میکنند و معتقدند باید حتماً قرارداد به امضای طرفین برسد.

• در دعوای تخلیه صرفاً مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه کفایت می کند و لازم نیس،ت خواهان مالک عین ملک نیز باشد. با این حال در رویه ی شوراهای حل اختلاف سند مالکیت نیز مطالبه می شود.

• اگر موجر، مدعی ورود خسارت به ملک خود باشد یا طلبی از بابت آب، برق داشته باشد، باید نسبت به طرح دعوای مطالبه ی ضرر و زیان یا بدهی های مذکور اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که دعوا در آن مطرح شده است را به دایره ی اجرا تحویل دهد تا از تحویل مبلغ ودیعه به میزان مورد ادعا به مستاجر، خودداری شود.

• اگر مستأجر به عنوان تضمین تخلیه و یا تضمین پرداخت اجاره، چک و یا سندی به موجر داده باشد و این موضوع در قرارداد اجاره، ذکر شده باشد، در زمان تخلیه ی ملک این اسناد باید به مستأجر و یا اجرای احکام تحویل شود. در غیر این صورت ،ملک تخلیه نمیشود اگر موجر چک و یا سند مذکور را گم کرده باشد و یا به سرقت رفته باشد، باید از دادگاه صالح، حکمی مبنی بر مفقود شدن و یا سرقت چک صادر شود و پس از صدور و قطعیت رأی فوق نیازی به ارایه ی چک و یا سند به شورای حل اختلاف نیست.

• ذیل قرارداد اجاره باید حتماً امضای دو نفر به عنوان شاهد درج شود و صرف حضور چند شاهد در زمان انعقاد قرارداد، کفایت نمی‌کند.

• هرچند  ماده‌ی 13 آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 امکان استمهال مستأجر در موارد فورس ماژور را برای یک بار و به مدت یک ماه پذیرفته است، برخی صاحب نظران معتقد هستند که این آیین نامه با روح قانون که بر فوریت تخلیه تأکید دارد منطبق نیست و نمیتوان به آن استناد کرد.

هرچند برخی از قضات معتقدند که برای تمدید قرارداد اجاره نیازی به دو نفر شاهد نیست و تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد همان آثار قرارداد اولیه را دارد،   بسیاری از قضات هم هستند که نظر مخالف دارند و معتقدند برای استفاده از مزایای دستور تخلیه قرارداد تمدید هم باید مکتوب و با امضای دو شاهد باشد.

ملکی که در آن از طرف مالک اجازه احداث بنا به مستأجر داده و مستحدثاتی در آن ایجاد شده، قابل تخلیه نیست، زیرا اعیانی متعلق به‌تر بوده و مالک صرفاً میتواند اجاره بهای زمین را دریافت کند

• اگر در دستور تخلیه اشتباهی رخ داده، از آن جا که دستور تخلیه یک دستور اداری است و حکم، نیست مرجع صادر کنندهی، دستور میتواند از دستور خود عدول کند و نیازی به ارجاع امر به مرجع بالاتر نیست.

• اگر در ملک استیجاری در زمان، تخلیه اثاث و وسایلی باشد و مستاجر نیز در زمان تخلیه حاضر نباشد میتوان با معرفی یک انبار عمومی به عنوان امین اموال وسایل را به انبار عمومی منتقل کرد.

• در صورتی که دستور تخلیه‌ی مورد اجاره صادر شود و مستأجر، نسبت به اصالت قرارداد مستند، دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می کند. اعلام شکایت، مانع اجرای دستور تخلیه نمیباشد، مگر این که دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستأجر را مدلل بداند. در این صورت پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد کرد.

سوالات مهم❔

▪️آیا دستور تخلیه صادره در اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 قابل عدول است؟ در صورتی‌که دستور صادره اشتباه باشد، راهکار قانونی برای جلوگیری از تضییع حقوق مستأجر چیست؟

با توجه به ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 چنان‌چه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه می‌تواند در مرجع صالح طرح شکایت نماید.به علاوه به موجب ماده 17 آیین‌نامه اجرایی قانون مزبور مصوب 1378 حتی در صورتی که مستأجر نسبت به اصالت قرارداد ارائه شده توسط موجر و یا تمدید قرارداد اجاره ادعای حقی داشته باشد باز هم از موجبات تأخیر در اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد مگر این‌که دادگاه صالح رسیدگی‌کننده به این ادعا (که می‌تواند دادگاه دیگری جز صادرکننده دستور تخلیه باشد) شکایت را مدلل دانسته و پس از اخذ تأمین متناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند لذا راهکار قانونی جلوگیری از دستور تخلیه، عدول از دستور تخلیه توسط مقام قضایی صادرکننده آن نمی‌باشد و اساساً عدول از دستور، مجوز می‌خواهد که چنین تجویزی از سوی قانونگذار ملاحظه نمی‌شود. نظر اکثریت در نشست قضایی دادگستری بوشهر تا حدودی که عدول از دستور را مجاز نمی‌داند، همچنین اتفاق‌نظر نشست قضایی دشتی تا حدودی که با این نظر منطبق می‌باشد صحیح و قانونی است.

▪️از ناحیه دادگاه بدوی دستور تخلیه یک باب منزل حسب محتویات پرونده صادر و در مرحله اجرای دستور، مستأجر با ادعای مدارکی درخواست توقف کرده و بیان داشته که: دادگاه در صدور دستور تخلیه اشتباه کرده و موجبی برای چنین دستوری نبوده است. اینک با بررسی ادعای مستأجر در صورت صحت آن دادگاه چه تصمیمی می‌تواند اتخاذ کند؟

اگرچه سؤال مطروحه نارسا و مجمل است، چنان‌چه به نظر می‌رسد که مقصود دستور تخلیه از طرف حاکم بر حسب مقررات قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1376 است که در آن‌جا مقرر است در صورتی‌که اجاره با سند عادی و با گواهی دو نفر تنظیم شده باشد پس از انقضای مدت اجاره، با مراجعه موجر حاکم دستور تخلیه می‌دهد. در این‌جا، چون حاکم در خصوص تخلیه حکمی صادر نکرده، فقط برای اجرای مقررات قانونی دستور می‌دهد. اگر مستأجر دلیل کافی بر استحقاق خود به تصرف در ملک اقامه نماید مثلاً سند مالکیتی در خصوص ملک مورد دعوا ابراز دارد، حاکم می‌تواند با رسیدگی به این ادعا از دستور خود منصرف و مستأجر را هدایت به تقدیم دادخواست نزد محاکم عمومی کند. در واقع به این وسیله دستور تخلیه متوقف می‌شود. لیکن در صورتی‌که دستور حاکم برای تخلیه در اجرای حکم صادره از دادگاه باشد، حق دستور جلوگیری از حکم را ندارد.

▪️در صورت اعتراض ثالث به دستور تخلیه فوری، تکلیف مرجع صادرکننده چیست؟

در صورتی که مستند دعوی اعتراض ثالث سند رسمی باشد دستور تخلیه اجرا نشده یا اجرای آن متوقف می‌شود؛ اگر سند عادی باشد مطابق مفاد ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی معترض ثالث در مهلتی که پیش‌بینی شده باید به دادگاه صالح مراجعه و طرح دعوی نماید، بدیهی است در صورتی که ظرف 15 روز از تاریخ مهلتی که داده شده قرار یا گواهی مبنی بر تاخیر اجرای حکم یا دستور تخلیه را به قسمت اجرا ارائه نکند، عملیات اجرائی ادامه خواهد یافت؛ بنابراین در مدت‌های مذکور (یک هفته و 15روز) اجرای دستور تخلیه متوقف می‌شود.

▪️آیا دستور تخلیه صادره از سوی شورای حل اختلاف، قابلیت اعتراض و رسیدگی در دادگاه را دارد؟

با توجه به این‌که اولاً : در دعاوی تخلیه‌ای که طی درخواست دستور تخلیه درشورای حل اختلاف مطرح می‌شود، با توجه به شرایط مقرر در قانون روابط موجرومستأجر مصوب 1376 (مواد 4،3،5) و همین طور آیین نامه اجرایی آن مصوب 1378 (مواد 3 به بعد) اساساً رسیدگی ترافعی به معنای خاص صورت نمی‌گیرد و مقنّن با تأسیس نهاد مزبور که به عنوان استثنا، بر اصل رسیدگی‌های ترافعی است در نظر داشته تا امر مربوط به تخلیه اماکن استیجاری با سرعت و سهولت بیشتر و بدون تشریفات معمول، ظرف یک هفته از تاریخ درخواست صورت پذیرد، در حالی که اگر چنین دستوری قابل تجدید نظر دانسته شود با فلسفه مزبور منافات داشته و تفاوتی با حکم تخلیه نخواهد داشت.

ثانیاً: دستور تخلیه با توجه به ماهیت تصمیم و امکان عدول از آن، رأی مدنظر مقنّن در ماده 27 قانون شوراهای‌ حل اختلاف محسوب نمی‌شود تا قابلیت تجدیدنظرخواهی داشته باشد.

ثالثاً: هرچند مقنّن در ماده 27 قانون شوراهای‌ حل‌ اختلاف 94 تمامی آرای موضوع ماده 9 آن قانون را قابل تجدید نظرخواهی دانسته لیکن با توجه به اینکه برخی از مواردی همچون تامین دلیل که طبق ماده 9 درزمره صلاحیت شوراهای‌ حل‌ اختلاف قرار داده شده، به هیچ وجه قابلیت تجدید نظرخواهی ندارد لذا باید مراد مقنّن از آرای قابل تجدید نظر را به معنای خاص رأی (حکم و یا قرار‌های نهایی موضوع ماده 299 قانون آیین دادرسی مدنی) تفسیر نمود. در نتیجه دستور تخلیه صادره از سوی شورای حل اختلاف قابلیت اعتراض و رسیدگی در مرحله بالاتر (دادگاه) را نداشته و صرفاً همانند هر دستور دیگر از سوی مقام قضایی صادرکننده، وفق مقررات قابلیت عدول خواهد داشت.

▪️طرفین دعوی دستور تخلیه چه کسانی هستند؟

دادخواست تخلیه از طرف موجر که خواهان نامیده می شود، علیه مستأجر که خوانده نامیده می شود، مطرح می شود.

▪️دعوای تخلیه ملک مسکونی چه نوع دعوایی است مالی یا غیرمالی؟

دعوای غیرمالی اعتباری می­باشد.

▪️هزینه دادرسی دعوای تخلیه ملک مسکونی چقدر می­باشد؟

در ابتدای طرح دعوا برابر دعاوی غیرمالی حدودا 150 هزار تومان می باشد .

▪️اگر بعد از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند تکلیف چیست؟

اجرای ثبت تخلیه را متوقف می­کند.اما موجر می­تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء از دادگاه درخواست تخلیه ملک تجاری را بخواهد.

(بند 9 ماده 14 قانون 56 )

▪️اگر مستاجر بعد از انقضای مدت ملک را تخلیه کند ولی موجر از تحویل گرفتن آن خوداری کند تکلیف چیست؟

در این صورت مستاجر مکلف است از طریق فرستادن اظهارنامه از موجر یا نماینده او بخواهد که ملک را تحویل بگیرد

▪️چگونه مستاجر برای موجر اظهارنامه تحویل ملک مسکونی را بفرستد؟

مطابق قانون آیین دادرسی مدنی عمل میکنیم و مستاجر می­تواند از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اقدام کند و در اظهارنامه با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی کلیه اظهارات خود را برای موجر بفرستد که یا از طریق اجرای اداره ثبت می­تواند اظهارنامه بفرستد ، و در صورتی که اجاره نامه به صورت رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد از طریق دفترخانه تنظیم کننده اجاره نامه نیز میتواند به موجر اخطار بدهد که ملک مسکونی خود را تحویل بگیرد.

▪️اگر بعد از ارسال اظهار نامه مستاجر برای موجر همچنان موجر حاضر نشود تکلیف چیست؟

مطابق ماده 13 اگر موجر ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند

▪️اگر مستاجر ملک مسکونی را به آموزشگاه نقاشی و یا..اجاره دهد مشمول چه قانونی خواهد بود؟

مطابق ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 اگر ملک مسکونی برای مقصود غیر از کسب و پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل مسکونی است.

▪️اگر مستاجر ملک مسکونی که اجاره کرده به مرکز فساد اختصاص داده باشد تکلیف چیست؟

مطابق ماده 9 قانون سال 62 در این صورت اگر در دادگاه ثابت شود، به درخواست موجر محل تخلیه و در اختیار او قرار داده خواهد شد.

▪️آیا دادگاه میتواند حکم تخلیه ملک مسکونی را به نفع موجر صادر نکند و مستاجر به سکونت خود در آن محل ادامه دهد؟

مطابق ماده 9 قانون 62 در صورتی که به دلیل کمبود مسکن دادگاه تخلیه ملک مسکونی توسط موجر را باعث عسر و حرج مستاجر بداند می تواند به مستاجر مهلت بدهد البته درصورتی که باعث عسر و حرج خود موجر نباشد.

▪️اگر مستاجر در شهر محل سکونت خود یک واحد مسکونی داشته باشد عسر و حرج از او رفع میشود؟

بله در این صورت مطابق تبصره 4 ماده 24 قانون سال 56 موجر پس از انقضای مدت اجاره می­تواند تخلیه ملک را بخواهد.

▪️اگر اجاره نامه تنظیم نشده باشد مراحل تخلیه به چه صورت خواهد بود؟

موجر برای تخلیه ملک و وصول اجاره بهاء می­تواند با ارسال اظهارنامه درخواست وصول اجاره بهاء را بکند یا به دادگاه مراجعه کند.

▪️در اجاره نامه­ های عادی هر گاه قبل از صدور حکم دادگاه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند چه اتفاقی می افتد؟

اگر مستاجر اجاره بهاء معوقه را به نفع موجر در صندوق دادگستری بگذارد حکم به تخلیه داده نمی­شود اما مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم شده و به موجر پرداخت می­کند. و این ارفاق برای هر مستاجر فقط برای یک بار می­باشد.

▪️اگر مستاجر مکررا اجاره بهاء را به تعویق بیندازد و هر بار بعد از اخطار دفترخانه یا از طریق اظهارنامه پرداخت کند چه اتفاقی می افتد؟

در صورتی که مستاجر محل مسکونی در ظرف یک سال دو بار بعد از اخطار یا اظهارنامه اجاره بهاء را پرداخته باشد در بار سوم اجاره بهاء را در موعد مقرر به موجر پرداخت نکند یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر میتواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه را بکند.

 

مباحث حقوقی به خصوص مبحث حکم تخلیه مستاجر و مسائل مربوط به آن بسیار پیچیده و دشوار میباشند. به همین دلیل بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل مجرب و با تجربه و متخصص در امور مربوطه مشورت نمایید.

چرا که تنظیم لوایح اشتباه و نادرست ممکن است به گونه ای به روند رسیدگی آسیب بزند که دیگر امکان تصحیح آن به هیچ عنوان نباشد.

وکیل رضا بهروز یکی از بهترین وکلای مجرب در امور حقوقی آماده ارائه بهترین خدمات حقوقی به شما عزیزان میباشد.

همچنین در صورتی که مایل به گرفتن وکیل و پرداخت حق الوکاله نیستید میتوانید صرفا با پرداخت مبلغ لازم در طول روند رسیدگی و تمام مراحل دادرسی از خدمات وکیل پایه یک دادگستری رضا بهروز استفاده نمایید.

این خدمات شامل تنظیم دادخواست، تنظیم لایحه و مشاوره در تمام مدت پرونده و … میباشد.

شما میتوانید به طور کامل در پرونده تحت نظر وکیل رضا بهروز میباشد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص حکم تخلیه،سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه،مراحل و مدارک حکم تخلیه مستاجر و … میتوانید با وکیل رضا بهروز در تماس باشید تا با مشاوره بهترین راه کار ها را در اختیار شما عزیزان قرار دهیم.

جهت رزرو وقت مشاوره به صورت حضوری و تلفنی با ما در تماس باشید.

⚖وکیل رضا بهروز 09128892520📞

#وکیل حقوقی

#وکیل موجر

#وکیل مستاجر

#وکیل تخلیه

#وکیل تخلیه فوری مستاجر

#وکیل ملک

#وکیل ملک مسکونی 

#وکیل مطالبه اجور مستاجر