معامله معارض چیست؟

معامله معارض زمانی اتفاق می افتد که یک شخص مال خود اعم از منقول مانند خودرو یا غیرمنقول مانند ملک یا ویلای خود را به چند نفر می فروشد یا معاملات ناقله دیگری روی آن انجام می دهد. در این نوع معامله کسی یا کسانی که مورد معامله را مجددا خریداری می کنند، خریدار مال غیر خواهند بود.

ارکان تشکیل دهنده جرم معامله معارض:

• عنصر مادی :

جرم انتقال عین یا منافع مال اعم از منقول یا غیرمنقول است. هر دو معامله با سند رسمی انتقال داده شود به گونه ای که معامله اول با دوم معارض باشد.‌ مرتکب جرم انتقال دهنده هر دو معامله می باشد.

• عنصر معنوی یا روانی:

جرم سوءنیت عام و خاص متهم است. سوءنیت عام وقتی عمداً و با علم از انعقاد معامله معارض، معامله دوم را تنظیم میکند. سوءنیت خاص به قصد ایراد ضرر گفته می شود. جرمی است مقید به نتیجه ورود ضرر به زیان دیده می باشد.

• عنصر قانونی :

جرم ماده ۱۱۷ قانون ثبت است: هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به‌‌ همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. 

انواع معامله معارض:

به طور کلی معاملات معارض از چهار حالت زیر خارج نیستند:

• هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد

•  هر دو معامله با سند عادی انجام شده باش

• اولین معامله با سندرسمی و دومین معامله با سند عادی صورت گرفته باشد

•  اولین معامله با سند عادی و دومین معامله به وسیله سند رسمی صورت گرفته باشد.

حکم معامله معارض چیست؟

سوالی که در ارتباط با معامله معارض ایجاد می شود این است که کدام یک از این معاملات از لحاظ قانونی درست است و کدام یک از آن ها باطل می شود؟

پاسخ به این سوال، بستگی به نوع سندی دارد که در نتیجه هر یک از معاملات تنظیم شده است. منظور از نوع سند، رسمی یا عادی بودن آن است که از لحاظ اعتبار با یکدیگر متفاوت هستند. سند رسمی به سندی گفته می شود که توسط ماموران رسمی در حدود صلاحیت آن ها و بر اساس قانون نوشته شده است و تا زمانی که جعلی بودن یا اشتباه در تنظیم آن ثابت نشود نمی تواند از اعتبار بیفتد. اما سند عادی یعنی هر سندی که از نوع سند عادی نباشد، اعتبار کمتری دارد و کمتر از سند رسمی مورد حمایت قرار می گیرد.

برای مثال ممکن است معامله اول با سند عادی انجام شود و معامله دوم با سند رسمی یا بر عکس. همچنین ممکن است سند مربوط به هر دو معامله از یک نوع باشد برای مثال هر دو سند عادی یا رسمی باشند. در هر یک از این فرض ها، با توجه به نوع سند و اینکه هر معامله در چه زمانی منعقد شده است، معامله معتبر و قانونی متفاوت خواهد بود.

تفاوت معامله معارض با فروش مال غیر چیست؟

• در معامله معارض، فروشنده مال خود را به چند نفر منتقل می کند اما در فروش مال غیر، فروشنده مال شخص دیگری را به خریدار منتقل می کند.

• در معامله معارض حتما باید دو معامله شکل بگیرد تا فعل مجرمانه تحقق یابد اما در فروش مال

تفاوت معامله معارض با جرم کلاهبرداری چیست؟

جرم کلاهبرداری جرمی مقید است و در آن انجام عملیات فریب از سوی کلاهبردار و فریب خوردن مالباخته و دادن مال به کلاهبردار و نتیجتا تحقق سود برای کلاهبردار شرط تحقق جرم کلاهبرداری است. ولی در جرم معامله معارض صرف تحقق دو انتقال معارض که دومی به صورت رسمی است ولو اینکه سودی هم برای فروشنده حاصل نشده باشد برای تحقق جرم کفایت می نماید.

آیا فروش ملک مورد رهن معامله معارض است؟

نسبت به ملک مورد رهن جرم معامله معارض قابل تحقق است. گاهی مورد معامله در رهن بانک یا شخصی قرار می گیرد.

در معامله رهنی، مال از ملکیت راهن خارج نمی شود. ولی به مرتهن حق فروش ملک در صورت عدم پرداخت بدهی اعطا می گردد. در این صورت اگر بدهی تسویه نشود، بانک می تواند با فروش ملک طلب خود را وصول کند.

اگر مالک، ملکی را که به طور رسمی در رهن است مجدداً به صورت رسمی منتقل کند جرم معامله معارض واقع شده است. برای اینکه بتوان در خصوص ملک رهنی در اجرائیات اداره ثبت درخواست اجرائیه نمود، باید سند رسمی منعقد گردد.

آثار حقوقی معاملات معارض چیست؟

در معامله معارض، اولین معامله ای که بر روی مال اعم از منقول و غیرمنقول صورت گرفته معتبر و دارای وجاهت قانونی است و سایر معاملات به دلیل آنکه فروشنده مالک مال مورد معامله نبوده از درجه اعتبار ساقط می باشند و محکوم به بطلان هستند یعنی ذاتا معتبر نیستند چرا که فروشنده مالی را فروخته است که از او نسبت به آن سلب مالکیت شده است .

نحوه برخورد اداره ثبت با اسناد معارض چگونه است؟

ادارات و واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض , مشخصات سند معارض و سند مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود اطلاع دهند همچنین اداره ثبت موظف به ارسال گزارش به هیات نظارت می باشد , چنان چه هیات نظارت وقوع تعارض را محرز بداند , مراتب کتبا توسط اداره ثبت به دارنده ابلاغ می شود تا اقدامات قانونی را به عمل آورد .

دارنده سند مالکیت معارض نیز می بایست ظرف دوماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور تقدیم نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبتی که سند مالکیت در آن صادر شده است تسلیم و رسید دریافت نمایند . در صورتی که دارنده سند موخر الصدور ظرف ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا به دادگاه ارائه ننماید , دارنده سند مقدم الصدور می تواند با مراجعه به دادگاه , گواهی عدم طرح دعوا را دریافت و تسلیم اداره ثبت نماید . پس از ارسال گواهی عدم طرح دعوا , اداره ثبت موظف می باشد که سند مالکیت معارض را ابطال نماید .

آیا معامله معارض جرم است؟

گفتیم که معامله معارض زمانی است که مالک مال خود را به چندین نفر منتقل کند. از سوی دیگر جرم، رفتاری (اعم از فعل و ترک فعل) است که در قانون برای آن مجازات تعیین شده باشد. در این راستا ماده۱۱۷ از قانون ثبت اشعار می دارد:

“هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به‌‌ همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.”

بنابراین پاسخ به پرسش بالا مثبت بوده و این عمل جرم می باشد.

مجازات جرم معامله معارض در قانون ثبت چیست؟

بموجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت مجازات معامله معارض ۳ تا ۱۰ سال حبس می باشد.